Thị trường bất động sản bắt đầu từ đâu?

Nguyễn Hồng Khoái [Chuyên viên Tư vấn Tài chính]

Thủ tướng Chính phủ, các Bộ trưởng, ngân hàng đang như “ếch vào xiếc” chưa biết gỡ thị trường bất động sản bắt đầu từ đâu!

Để giải quyết vấn đề này phải bắt đầu từ giá – giá bất động sản. Giá bất động sản chung chung thì không ai hình dung ra được. Để tìm hiểu kỹ ta sẽ thấy trình tự giá bất động sản như sau:

A. GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BAO GỒM NHỮNG GÌ, CƠ CẤU RA SAO, GIÁ BÁN THẾ NÀO, AI ĐƯỢC, AI MẤT TRONG QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ BÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Sự hình thành giá bất động sản theo phương pháp cộng tới sẽ bao gồm các khoản chi phí như sau:

– Tiền đền bù đất đai giải phóng mặt bằng.

– Tiền chi phí xây dựng (từ khâu san nền đến khâu hoàn thiện hoàn chỉnh dự án).

– Các chi phí quảng cáo, chi phí bán hàng, lãi tiền vay Ngân hàng…

– Lợi nhuận kỳ vọng, thuế của nhà đầu tư.

– Các chi phí khác.

Theo cách thống kê trên thì giá 1m² căn hộ được tính như sau (tính giá Hà Nội 2012 theo Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011, lấy huyện Từ Liêm làm ví dụ):

1-	Tiền đền bù đất đai đoạn từ đường Phạm Hùng đến đường Yên Hòa (mức cao nhất)	14.000.000 đ/m2
2-	Chi phí xây dựng 1m2 nhà ở bao gồm cả nguyên vật liệu và nhân công nội thất bình thường không trang bị thiết bị cao cấp ngoại	5.000.000 đ/m2
3-	Nhà chung cư xây 10 tầng khuôn viên sử dụng 30% đất dự án, 70% là giao thông, cây xanh, các công trình phụ trợ	2.000.000 đ/m2
4-	Lãi suất và thuế kỳ vọng của nhà đầu tư	20%
5-	…

Cách tính giá bán 1m² nhà (giả sử 10 tầng), đơn vị đồng/m² (giả định dự án 10.000 m²):

1-	Tiền đền bù đất đai đoạn từ đường Phạm Hùng đến đường Yên Hòa (mức cao nhất) 14.000.000*3.600/36.000 =	1.400.000
2-	Chi phí xây dựng 1m2 nhà ở bao gồm cả nguyên vật liệu và nhân công nội thất bình thường không trang bị thiết bị cao cấp ngoại, đã có 4 thang máy và 2 cầu thang bộ, đã có lợi nhuận của nhà xây dựng	5.000.000
3-	Cơ cấu dự án 36%  tổng số tiền  sẽ là (1) + (2)	6.400.000
4-	Giá hạ tầng cơ sở giao thông, bãi đỗ xe 34%=(14.000.000*3.400+ 3.400* 3.000.000)/36.000 =	1.593.000
5-	Đất cây xanh, mặt nước  15% = (14.000.000*1.400)/36.000)	705.600
6-	Đất công cộng 15%	705.600
7-	Giá 1m2 nhà dự án đã có hạ tầng	9.404.200
8-	Lợi nhuận trước thuế kỳ vọng của nhà đầu tư 20% (= 5 x 20%)	1.881 000
9-	Lãi vay trong thời gian xây dựng (thời gian XD 2 năm lãi 12%/ năm) vay 60% vốn = 5 * 60%*2 năm*12%	1.355.000
10-	Cộng giá bán 1m2 nhà = 5 + 6 + 7 + 8	12.620.200
11-	Tính tròn	12.600.000

Câu hỏi được đặt ra là:

1-     Nhà đầu tư căn cứ vào đâu để xây dựng giá bán 1m² nhà cao ngất ngưởng 20 triệu, 30 triệu đồng cho 1m² nhà ở chung cư?

2-     Ngân hàng căn cứ vào đâu để tính toán giá tài sản thế chấp cho vay vốn để đầu tư xây dựng?

Mức giá đền bù lên đến 14 triệu/1m². Nếu giá thấp hơn 14 triệu thì chênh lệch giữa giá đền bù đất đai và giá bán bất động sản cho dự án được nhân thêm 10.000 lần. 

B. THỎA THUẬN NGẦM GIỮA NGÂN HÀNG, QUAN CHỨC VÀ NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÃ ĐƯA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐÓNG BĂNG

Trong khi các văn bản chỉ thị, nghị quyết, cương lĩnh, đường lối phát triển kinh tế của đảng và nhà nước đều giảng giải chúng ta là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thì riêng đất đai khi cần thu hồi của dân được định giá rẻ mạt, đến khi hình thành giá bất động sản thì áp giá ở trên  trời rơi xuống (giá chợ đen) (Xem thêm tại đây và tại đây).

Trả lời câu hỏi 2:

Nhà đầu tư áp giá thị trường về bất động sản khi duyệt dự án và mang cái giá này làm giá thế chấp tại Ngân hàng để vay vốn. Chênh lệch giá đất thị trường và giá đền bù đã được Nhà đầu tư, Ngân hàng và quan chức hình thành nên cái tam giác quỷ. (Xem thêm tại đây và tại đây).

Trong phát biểu của mình, Thống đốc Nguyễn Văn Bình cũng nói: “Trước khi giải cứu thị trường bất động sản thì trước hết, phải thấy rằng, đất đai là tài sản nhà nước, những chi phí đền bù và giá vật liệu xây dựng… so với giá thành xây dựng không chênh lệch quá mức nhưng sao giá bán lại cao ngất ngưởng như vậy? Không kiểm soát được giá vốn hàng bán và giá bán bất động sản, sẽ rất khó tháo gỡ bế tắc cho thị trường. Một tác động không mong muốn khác là cũng vì giá bất động sản mà chỉ số icor của nền kinh tế bị đẩy lên cao” (xem tại đây).

            Như vậy nhà đầu tư bất động sản, quan chức, ngân hàng (cái tam giác quỷ khốn nạn này) hãy nôn tiền ra trả vào cái mà chúng đã ăn cướp của dân thông qua chênh lệch giữa giá đền bù đất đai và giá bán bất động sản.          

C. GIẢI PHÁP MỚI CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHÍNH PHỦ (XEM TẠI ĐÂY)

1. Giải pháp về thuế

Trừ các loại thuế cố định đánh vào tài sản: trước bạ, thuế đất phi nông nghiệp, các loại phí: cầu đường, bảo trì đường bộ… còn riêng bất động sản thì chỉ có thông qua mua bán chuyển quyền sở hữu thì mới thực hiện được. Do đó nó như cái bánh vẽ vẽ cho cả người mua và người bán nhìn về tương lai để thúc đẩy thị trường bất động sản.

2. Giải pháp ngân hàng

Trước hết nhà đầu tư vào Bất động sản phải có nhà, nhà chưa có mà khuyên người dân đi vay tiền lãi suất thấp để đưa vào cho nhà kinh doanh bất động sản (BĐS) thì khác nào chuyển nợ xấu của các DN kinh doanh BĐS với Ngân hàng sang cho người đi mua nhà! Tại sao không nghĩ đến chuyện cho nhà đầu tư BĐS vay vốn ưu đãi 7% trong 3 năm hoàn thành dự án sau đó bán nhà cho người có thu nhập thấp???Người dân đã bị rất nhiều nhà đầu tư BĐS lừa trong những năm vừa qua.

Giời ơi là giời, cùng cánh hẩu với nhau mà còn không tin nhau lại đi tin thằng dân cho nó vay tiền, mai ngày nó không giả được nhà tù đâu mà nhốt chúng nó!

Ông Bình có nói: Giá nhà bao nhêu thì có người mua? Thưa với ông tôi đã tính toán quá tay rồi đấy: nó chỉ cao nhất 10.000.000 đ/m² thôi (giá đền bù là 14.000.000 đ/m² dự án như 2 bảng nêu trên), thưa ông.

3. Giải pháp xây dựng của ông Trịnh Đình Dũng (mong muốn ông luôn mang trí khôn đi kèm)

Ông Trịnh Đình Dũng nói: “Thị trường bất động sản đang phát triển lệch pha nên khi chúng ta gắn với chiến lược phát triển nhà ở, đặc biệt là chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì giải quyết được nhiều vấn đề: cân đối cung cầu; đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, làm thị trường ấm lên, từ đó góp phần ổn định nền kinh tế vĩ mô. Làm nhà ở xã hội, quan trọng là tăng sử dụng vật liệu trong nước, giảm nhập siêu.

Vấn đề tiếp theo là phải hạ giá nhà về giá trị thực, đi đôi với kích cầu. Muốn vậy phải có giải pháp đồng bộ, trong đó có giải pháp về chính sách, giải pháp quản lý nhà nước, về quy hoạch, kế hoạch, giải pháp về tín dụng, tài khoá và thuế, giải pháp tổ chức thực hiện và đề nghị thêm giải pháp tuỳ theo các dự án, vị trí cụ thể, khuyến khích chủ đầu tư điều chỉnh để tăng quỹ đất nhà ở xã hội (xem tại đây).

Thưa ông, doanh nghiệp nó chẳng khó khăn gì đâu, tiền chênh lệch giữa giá đền bù nó ăn không, nó đi biếu các quan chức và Ngân hàng bây giờ nó không bán được thì nó kêu!

Ông bảo hạ giá bất động sản thì: chỉ hạ theo phương án nêu trên, nợ xấu Ngân hàng sẽ tăng GẤP BA LẦN HIỆN NAY thưa ông?

D. CÁCH TỐT NHẤT CHO VẤN ĐỀ NÀY

1. Các căn hộ chung cư đã và đang hoàn thiện hãy trở về giá trị thực và hoàn tiền cho những nhà đã nộp tiền 3, 4 năm trước đây và bán tiếp. Bởi vì việc ăn cướp phần chênh lệch giữa giá đền bù đất đai và giá bán bất động sản không nộp vào Ngân sách Nhà nước.

2. Thu hồi tất cá các dự án chưa triển khai (theo giấy phép đầu tư) và chào nhà đầu tư có năng lực đồng thời áp giá trị thực của Bất động sản bán cho người có nhu cầu. Việc hoàn trả được tính theo giá trị đền bù theo Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011của UBND thành phố Hà Nội ( .nếu dự án ở Hà Nội). Số tiền này cũng được hoàn lại cho chủ đầu tư cũ.

3. Không cấp các dự án bất động sản mới.

4. Không nên áp dụng 2 loại nhà ở (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội) vì làm như vậy 15 năm sau con cháu sẽ chửi rủa chúng ta là làm bẩn thành phố. Dân đủ tiền để mua nhà giá trị thực.

Tháng 12 năm 2012

N.H.K.

Nguồn BVN